GIẢI PHÁP NÀO CHO NGƯỜI THUÊ NHÀ TRƯỚC TÌNH HÌNH COVID KÉO DÀI?

Trước tình hình dịch bệnh đang diễn biến vô cùng phức tạp và chưa có dấu hiệu được kiểm soát, đặc biệt là trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, cơ quan có thẩm quyền đã yêu cầu các cơ sở kinh doanh ngừng hoạt động (chỉ trừ hoạt động kinh doanh các mặt hàng thiết yếu). Các cá nhân, tổ chức vừa không thể tiếp tục hoạt động kinh doanh, vừa phải chi trả tiền thuê mặt bằng. Đối với mặt bằng ở vị trí đắc địa khu trung tâm, khoản thuê này có thể lên đến vài trăm triệu đồng mỗi tháng thì câu hỏi đặt ra cho bên thuê hiện nay là: Giải pháp nào cho bên thuê để giải quyết vấn đề tiền thuê nhà trước tình hình dịch bệnh hiện nay?

Đầu tiên, chúng ta cần xem xét nguyên nhân dẫn đến việc cơ sở kinh doanh bị đóng cửa là gì. Nếu nguyên nhân là do dịch bệnh diễn ra khiến cho doanh thu giảm sút, phải đóng cửa cơ sở thì trường hợp này không được xem xét để miễn trách nhiệm cho bên thuê.

Ta sẽ chỉ xét đến trường hợp cơ sở kinh doanh đặt tại địa điểm phải thực hiện đóng cửa theo chỉ đạo của Chính phủ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc ngưng hoạt động các cơ sở không kinh doanh các mặt hàng thiết yếu.

Căn cứ Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Để làm được điều này, bên thuê phải chứng minh được việc tạm ngừng hoạt động kinh doanh là do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Cụ thể, hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau:

• Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
• Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
• Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
• Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
• Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Theo đánh giá của chúng tôi, thì hoàn cảnh ngưng hoạt động theo chỉ đạo của cơ quan nhà nước là hoàn toàn phù hợp với quy định về “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Bởi dịch bệnh covid diễn ra là sự kiện khách quan và không ai mong muốn. Đồng thời, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng, không bên nào lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh này. Điều này sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho bên thuê nếu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết dù bên thuê đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết. Vì vậy, bên thuê có quyền áp dụng quy định tại Điều 420 BLDS 2015 để yêu cầu bên cho thuê đàm phán lại hợp đồng trong 1 thời hạn hợp lý.

Nếu việc đàm phán giữa các bên không thành công, bên cho thuê có quyền nhờ Toà án giải quyết để chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định; hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Trong quá trình đàm phán hoặc nhờ Toà án giải quyết thì các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.

Trên đây là một số ý kiến của chúng tôi về giải quyết vấn đề tiền thuê mặt bằng trong thời gian dịch bệnh hiện nay.

Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

Công ty TNHH IP Leader
Địa chỉ: Số 127 – 129 Hoàng Văn Thụ, Vietphone Office Building, Phường 8, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.
Điện thoại: 028.6271.0346 – Hotline: 076.455.2008 (Mr. Bảo)
Email: info.ipleader@gmail.com